П'ятниця, 09 червня 2017 12:33

Створення ОСББ

Автор 
Оцініть матеріал!
(0 голосів)

 

 

Алгоритм створення ОСББ детально описано в Законі України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон № 2866). Варто зробити застереження про те, що 14.05.2015 р. до Закону № 2866 було внесено істотні поправки, тому, хоча Закон і діє з 2001 року, але з травня 2015 року набрала чинності оновлена процедура створення ОСББ. Відтак, нова процедура ще недостатньо апробована на практиці.

Передумови створення ОСББ

Закон №2866 прямо передбачає, що створення ОСББ у новозбудованих багатоквартирних будинках можливе лише після державної реєстрації права власності на більше половини квартир і нежитлових приміщень.

Ця норма є прогресивною, оскільки слугує певним запобіжником від ситуацій, коли недобросовісні забудовники створювали «кишенькове ОСББ» на етапі, коли право власності на квартири в новозбудованому багатоквартирному будинку зареєструвало лише декілька осіб. Таке ОСББ могло в майбутньому відмовляти іншим співвласникам у прийнятті учасників до складу цього ОСББ (або передбачати великі вступні внески), тощо.

Таким чином, розпочинати створення ОСББ у новозбудованому багатоквартирному будинку можна після того, як право власності на половину й більше квартир і нежитлових приміщень у цьому будинку зареєстровано в установленому законом порядку.

Загалом, процедура створення ОСББ включає такі етапи:

1) створення ініціативної групи;

2) формування реєстру співвласників;

3) скликання установчих зборів;

4) підготовка проекту Статуту ОСББ;

5) проведення установчих зборів;

6) проведення письмового опитування (за потреби);

7) державна реєстрація ОСББ.

Увага: в одному будинку може бути створено тільки одне ОСББ.

Етапи створення ОСББ.

1. Створення ініціативної групи

Отже, щоб створити ОСББ, на першому етапі необхідно сформувати ініціативну групу, мінімальна чисельність якої — 3 особи. До складу ініціативної групи мають право ввійти лише власники квартир або нежилих приміщень у багатоквартирному будинку, тож квартиронаймачі й орендарі не можуть бути ініціаторами створення ОСББ. Виняток — якщо власник орендованої квартири видав їм відповідну довіреність.

Основною метою ініціативної групи є скликання установчих зборів, а також підготовча роз’яснювальна робота, підготовка проектів документів для розгляду на установчих зборах, тощо.

Для цього ініціативна група повинна призначити дату, час і конкретне місце проведення установчих зборів. Закон передбачає, що час і місце проведення мають бути зручними для більшості можливих учасників зборів.

2. Формування реєстру співвласників

Наступним кроком має бути формування ініціативною групою реєстру співвласників. Без наявності даних про всіх співвласників ініціативна група не матиме змоги в законний спосіб організувати проведення установчих зборів. Кожен співвласник має право бути повідомленим і брати участь у зборах, тому порушення такого права вже є протизаконним.

Згідно із ч. 9 ст. 6 Закону № 2866, рішення про створення ОСББ, як і рішення з інших питань, що розглядаються установчими зборами, уважатиметься прийнятим, якщо за нього проголосувало понад половини загальної кількості всіх співвласників.

Тож, якщо під час створення ОСББ відсутні відомості про власників, які б підтверджували, що за відповідні рішення віддала свій голос справді більшість співвласників, а не просто осіб, присутніх на зборах, у подальшому такі збори та прийняті на них рішення можуть бути визнані проведеними всупереч закону (недійсними, незаконними, такими, що не відбулися, тощо). Для того щоб цього не сталося, слід точно впевнитися, що «за» проголосувала більшість саме співвласників, а не мешканців, зареєстрованих у квартирах осіб, родичів власників тощо.

Із практичної точки зору, у таких випадках членам ініціативної групи слід звертатися безпосередньо до осіб, що мешкають у квартирах у такому будинку, і встановлювати, хто є власником кожної квартири.

Увага! Під час здійснення державної реєстрації ОСББ правовстановлюючі документи співвласників не перевіряються. Однак не з’ясування інформації щодо окремих власників квартир і неповідомлення їх про проведення установчих зборів можуть слугувати підставою для судових позовів окремих невдоволених громадян.

Для того щоб мінімізувати ризики виникнення таких проблем, рекомендовано зробити такі кроки:

- щодо інших квартир — намагатися встановити власників самостійно шляхом поквартирного обходу тощо;

- проводити активну інформаційну роботу з мешканцями, розвісити оголошення, розповсюдити письмові повідомлення в кожну квартиру. Повідомлення слід вручати під підпис, а за неможливості — направляти поштою, зберігаючи докази відправлення. Не зайвим буде зробити оголошення про збори в місцевій газеті.

Якщо ініціативна група з усім успішно впорається, але за якихось причин не зможе повідомити окремих власників, на заваді створенню ОСББ це не стане. А претензії таких власників, у т.ч. судові позови, будуть юридично неспроможними. Порушення ж порядку повідомлення може мати негативні наслідки, про них — далі.

3.Скликання установчих зборів

Отримавши необхідну інформацію щодо співвласників, ініціативна група може перейти до підготовки та скликання установчих зборів. Призначивши дату проведення установчих зборів, ініціативна група зобов’язана проінформувати кожного співвласника про це не менш ніж за 14 днів до визначеної дати. Повідомлення має бути оформлено в письмовій формі.

Законом передбачено 2 способи передання повідомлення співвласнику про установчі збори:

вручити «у руки» під розписку або поштовим відправленням (рекомендованим листом).

Який із цих способів обрати — вирішує сама ініціативна група. На практиці часто комбінують такі способи. Більшість повідомлень вручають особисто, а тим особам, хто має інше місце проживання чи, наприклад, відмовляється ставити підпис про отримання повідомлення — надсилають рекомендованим листом.

Порушення процедурної норми щодо повідомлення всіх співвласників може виявитися підставою для судового оскарження державної реєстрації ОСББ.

Зміна переліку питань порядку денного після письмового повідомлення співвласників про установчі збори також може призвести до оскарження рішень таких зборів і скасування державної реєстрації ОСББ. Не рекомендуємо включати до порядку денного установчих зборів питання невизначеного характеру, наприклад, «організаційні питання», «інше», «різне», а натомість чітко зазначити всі питання, які планується розглянути.

4. Проведення установчих зборів

Наступним етапом у створенні ОСББ є проведення самих установчих зборів. Засідання зборів веде голова, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників. На установчих зборах необхідно організувати підрахунок голосів. Для цього із числа співвласників або їх представників можна обрати лічильну комісію.

Пояснімо це на прикладі.

У будинку 120 квартир і нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 5000 кв.м. Громадянину П. належить квартира А, її площа — 100 кв.м.

Розрахуємо, якою є частка площі квартири громадянина П. у загальній площі квартир і нежитлових приміщень:

100 кв.м./5000 кв.м. • 100% = 2%.

Отже, громадянин П. матиме 2% голосів на установчих зборах.

Рекомендовано заздалегідь, до проведення зборів, здійснити відповідні розрахунки та зафіксувати їх, щоб не довелося гаяти час на зборах. А перед початком зборів варто на прикладах пояснити присутнім принцип підрахунку голосів.

Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості всіх співвласників. Рішення оформлюється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування («за» або «проти»).

5. Проведення письмового опитування

Раніше часто виникали ситуації, коли рішення про створення ОСББ під час голосування не набирало достатньої кількості голосів «за» або «проти». На цей випадок новою редакцією Закону № 2866 передбачено окремий механізм — письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах. Таке опитування може бути проведено протягом 15 календарних днів із дати проведення установчих зборів. Водночас, якщо протягом зазначеного строку необхідної кількості голосів «за» не набрано, рішення вважається неприйнятим.

Письмове опитування проводиться ініціативною групою. За бажанням у ньому також можуть узяти участь й інші співвласники. Письмове опитування виглядає так: співвласнику пропонують ознайомитись із текстом, у якому викладається пропозиція у вигляді резолюції, щодо котрої учаснику опитування пропонується відповісти «за», «проти» або «утримався». Питання про створення ОСББ і затвердження статуту повинно мати чітке й зрозуміле формулювання, що не допускає різних тлумачень.

Письмове опитування співвласників проводиться шляхом власноручного заповнення ними листків опитування, у яких зазначаються: день опитування, П.І.Б. співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру чи нежитлове приміщення, номер квартири чи нежитлового приміщення, загальна площа квартири чи нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників), відповідь співвласника на питання «так», «ні» або «утримався», особистий підпис співвласника й особи, яка проводила опитування.

Примушувати в процесі проведення письмового опитування співвласників проголосувати «за» або «проти» прийняття відповідного рішення, а також винагороджувати їх за це в будь-якій формі заборонено.

Усі результати опитування фіксуються в протоколі зборів. Голоси, подані в результаті проведення процедури письмового опитування, ураховуються під час прийняття рішення та мають таку саму юридичну силу, як і голоси, подані безпосередньо на установчих зборах. Листки письмового опитування співвласників пронумеровуються, прошнуровуються та додаються до відповідного протоколу зборів.

6. Підготовка проекту статуту ОСББ

Одночасно з прийняттям рішення про створення ОСББ установчі збори затверджують його статут, відтак проект цього документа варто підготувати заздалегідь. Статут підписуватиме голова установчих зборів або будь-яка інша вповноважена зборами особа, підпис на статуті.

Статут ОСББ має відповідати вимогам, передбаченим Законом № 2866. Статут є установчим документом ОСББ. Статут об’єднання складається відповідно до типового статуту, який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики й політики у сфері житлово-комунального господарства.

Під час підготовки статуту можливі 2 варіанти.

Перший полягає в тому, щоб узяти за основу типовий статут. При цьому внести до нього низку змін із метою приведення у відповідність до чинного законодавства: вилучити всі застарілі положення про членство в ОСББ, його умови, порядок набуття та виключення тощо, скоригувати норми щодо складу майна ОСББ, зокрема, норми щодо складу майна співвласників з урахуванням чинного законодавства, доповнити відповідні розділи стосовно прав й обов’язків співвласників, доопрацювати норми щодо керівних органів ОСББ тощо.

Другий варіант складніший — розробити новий статут. При цьому до підготовки статуту краще залучити фахівців, оскільки він має враховувати специфіку будинку, його мешканців, бути «життєздатним» і розрахованим на реальне застосування під час вирішення практичних ситуацій.

Закон визначає перелік даних, які обов’язково мають зазначатися в статуті:

• назва та місцезнаходження об’єднання;

• мета створення, завдання та предмет діяльності об’єднання. ОСББ відповідно до закону створюється для забезпечення й захисту прав співвласників і дотримання їхніх обов’язків, належного утримання й використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством і статутними документами.

• статутні органи об’єднання, їхні повноваження та порядок формування;

• порядок скликання й проведення загальних зборів;

• періодичність проведення зборів;

• порядок голосування на зборах і прийняття рішень на них;

• перелік питань, для вирішення яких потрібна кваліфікована більшість голосів;

• джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об’єднання;

• порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів об’єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати спільних витрат;

• перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників;

• права й обов’язки співвласників;

• відповідальність за порушення статуту й рішень статутних органів;

• порядок унесення змін до статуту;

• підстави й порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) об’єднання та вирішення майнових питань, пов’язаних із цим.

Увага! Відсутність хоча б однієї з наведених вище умов у статуті може призвести до відмови в державній реєстрації ОСББ.

Статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності об’єднання та не суперечать вимогам законодавства.

Включення до статуту відомостей про склад співвласників не є обов’язковим.

7.Державна реєстрація ОСББ

Моментом, із якого ОСББ вважається створеним, є не прийняття рішення установчими зборами про створення ОСББ, а державна реєстрація об’єднання. Тому державна реєстрація юридичної особи є останнім етапом у процедурі створення ОСББ.

Процедура державної реєстрації ОСББ є аналогічною державній реєстрації юридичних осіб.

Відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців», для проведення державної реєстрації ОСББ, як юридичної особи вповноваженій установчими зборами особі необхідно подати державному реєстратору такі документи:

• заповнену реєстраційну картку на проведення державної реєстрації юридичної особи;

• примірник оригіналу (ксерокопію, нотаріально засвідчену копію) рішення про створення ОСББ і затвердження його статуту. Цим документом є протокол установчих зборів;

• два примірники Статуту ОСББ.

Прочитано 282 разів
Центр надання адміністративних послуг

Email Ця електронна адреса захищена від спам-ботів. вам потрібно увімкнути JavaScript, щоб побачити її.

ГАЛЕРЕЯ

Контактна інформація

Facebook Like Box