У разі виникнення спору щодо права власності на нерухоме майно перед позивачем постає завдання обрання ефективного способу захисту, а перед відповідачем – побудови ефективної стратегії захисту свого права

Під час розв’язання цих завдань можуть стати у нагоді правові позиції, сформульовані Великою Палатою Верховного Суду з урахуванням положень щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. 

Добросовісність набувача нерухомого майна, який покладався на дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно

У постанові від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 Велика Палата Верховного Суду дійшла, зокрема, таких висновків: 

Якщо спірне майно є об’єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача крім приписів статті 388 Цивільного кодексу (далі – ЦК України) слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав). 

Отже, добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі прав.

За відсутності в Державному реєстрі прав відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто НЕ знала і НЕ мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від Незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. 

Відомості з Державного реєстру прав презюмуються правильними, доки НЕ доведено протилежне, тож добросовісний набувач НЕ повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей.

Пред’явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем НЕ є необхідним для ефективного відновлення його права.

Витребування нерухомого майна як ефективний спосіб захисту у разі наявності державної реєстрації права власності за відповідачем

У постанові від 09.11.2021 у справі № 466/8649/16-ц Велика Палата Верховного Суду дійшла таких висновків:

Ефективність віндикаційного позову забезпечується саме наявністю державної реєстрації права власності за відповідачем, оскільки за відсутності такої реєстрації судове рішення про задоволення віндикаційного позову НЕ є підставою для державної реєстрації права власності за позивачем. 

Тому позовна вимога про скасування державної реєстрації права власності відповідача суперечить позовній вимозі про витребування нерухомого майна.

 Відповідно до пункту 1 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності підлягає державній реєстрації. Задоволення позовної вимоги про скасування державної реєстрації права власності суперечить зазначеній імперативній вимозі закону, оскільки виконання судового рішення призведе до прогалини в Державному реєстрі прав в частині належності права власності на спірне майно. 

Отже, замість скасування неналежного запису про державну реєстрацію до Державного реєстру прав має бути внесений належний запис про державну реєстрацію права власності позивача. Такий запис вноситься на підставі судового рішення про задоволення віндикаційного позову.

У постанові від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц Велика Палата Верховного Суду зауважила, що:

• Належним відповідачем за позовом про витребування від (стягнення з) особи земельної ділянки є особа, за якою зареєстроване право власності на таку ділянку. Якщо земельною ділянкою неправомірно заволодів відповідач, то віндикаційний позов відповідає належному способу захисту прав позивача.
• Власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. 

Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, НЕ є ефективним способом захисту права власника. 

У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є НЕ ефективними.

• Визнання недійсним державного акта НЕ є необхідним для вирішення питання про належність права власності на земельну ділянку та для її витребування з чужого володіння.
• Пред'явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем НЕ є необхідним для ефективного відновлення його права. 
• Під час розгляду справи за позовною вимогою про застосування належного способу захисту (зокрема у спорі за віндикаційним позовом) відмова в позові з тих мотивів, що державний акт, рішення про державну реєстрацію, відомості чи запис про державну реєстрацію права на майно НЕ визнані недійсними, або що вони НЕ оскаржені, відповідні позовні вимоги НЕ пред’явлені, НЕ допускається.
• Визнання за покупцем майнових прав права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно як ефективний спосіб захисту

У постанові від 14.09.2021 року у справі № 359/5719/17 Великою Палатою Верховного Суду зауважено, що:

• Нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше НЕ було і НЕ могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об’єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об’єкт інвестування.
• Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об’єкт і після завершення будівництва об’єкта нерухомості набуває права власності на об’єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об’єкт за собою.

У постанові від 14.12.2021 у справі № 344/16879/15-ц Велика Палата Верховного Суду зауважила, що:

• Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.
• Після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об’єкт цивільних правовідносин ще НЕ існує і набуває юридично статусу об’єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об’єктом у розумінні ЦК України такий об’єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

• З огляду на те, що у випадку набуття права власності на новостворене нерухоме майно саме інвестор набуває первинне право власності, на яке раніше НЕ було і НЕ могло бути зареєстроване право власності інших осіб, віндикація НЕ може бути застосована. 

Ефективним та належним способом захисту прав інвестора у такому випадку буде визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

Тобто у тих випадках, коли об’єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем НЕ отримані правовстановлюючі документи у зв’язку з порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов’язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до статті 392 ЦК України.