Цивільним кодексом України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою – третьою, п’ятою та шостою статтею 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (стаття 215). Частиною першою стаття 216 вказаного Кодексу встановлено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна зі сторін зобов’язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, – відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Таким чином, норми Цивільного кодексу України в частині врегулювання питань, пов’язаних з недійсністю правочину, спрямовані на відновлення первісного стану, в якому сторони перебували до вчинення відповідного правочину, тобто мають наслідки суперечливого праву ефекту, оскільки вважається, що правочин, недійсність якого встановлена законом або визнана судом, не зумовив набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків. При цьому відповідно до частини першої статті 236 вказаного Кодексу нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, вважається таким з моменту його вчинення. Разом з тим якщо за правочином, визнаним недійсним, права та обов’язки передбачалися лише на майбутнє, то наслідки у вигляді реституції застосовані бути не можуть, але згідно з частиною другою статті 236 вказаного Кодексу можливість настання таких прав та обов’язків у майбутньому припиняється. Відповідно до частини п’ятої статті 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, вважаються вірогідними та можуть бути використані у спорі з третьою особою до моменту державної реєстрації припинення таких прав, обтяжень у порядку, передбаченому цим Законом. Законом України від 05 грудня 2019 року № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі – Закон № 340-IX) внесено зміни до статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до яких відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Водночас відповідно до пункту 3 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 340-IX судові рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме 3 майно та їх обтяжень, що на момент набрання чинності цим Законом набрали законної сили та не виконані, виконуються в порядку, передбаченому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до набрання чинності цим Законом. Тобто, виконання судових рішень про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що набули чинності до 16 січня 2020 року, здійснюється відповідно до статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», що діяла у редакції до 16 січня 2020 року, шляхом здійснення реєстраційної дії – скасування державної реєстрації речових прав, обтяжень таких прав. При цьому слід звернути увагу, що рішення суду складається із вступної, описової, мотивувальної та резолютивної частин. У мотивувальній частині рішення зазначаються, зокрема: висновок суду про те, яка обставина, що є предметом доказування у справі, визнається судом встановленою або спростованою з огляду на більшу ймовірність відповідних доказів; норми права, які застосував суд, та мотиви їх застосування; норми права, на які посилалися сторони, які суд не застосував, та мотиви їх незастосування. У свою чергу у резолютивній частині рішення зазначається, зокрема, висновок суду про задоволення позову чи про відмову в позові повністю або частково щодо кожної із заявлених вимог. Враховуючи наведене, у разі коли у рішенні суду, зокрема у його мотивувальній частині, вказується на існування нікчемного правочину, що як наслідок не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю, вважаємо, що таке рішення суду є підставою для скасування державної реєстрації речових прав, обтяжень речових прав, реєстрацію яких проведено на підставі відповідного нікчемного правочину. Якщо відповідне рішення суду набрало законної сили після 16 січня 2020 року, то таке рішення суду є підставою для державної реєстрації припинення речових прав, обтяжень речових прав. У разі коли мова йде про оспорюваний правочин, то тільки рішення суду із висновком щодо визнання такого договору недійсним, зазначеним у резолютивній частині рішення, є підставою для проведення вищезазначених реєстраційних дій.